Вводите кадастровый номер — получаете отчёт: за сколько такие участки реально покупают по данным Росреестра, что запрещают охранные зоны, не продаётся ли доля вместо целого участка и во сколько обойдётся оформление сверх цены.
Сначала считаем, сколько участок стоит по совершённым сделкам Росреестра. Потом — при какой цене покупка окупается с учётом пошлины, межевания и налога. Как только публичное предложение снижается до этой цены, вы получаете уведомление в Telegram.
Всё остальное про участок вы и так увидите на просмотре. Эти три вещи обычно всплывают после задатка — когда отступать уже дорого.
Мы берём медиану по 2,2 млн зарегистрированных сделок Росреестра — причём считаем её по тому же кадастровому кварталу, где стоит участок, и по сопоставимому виду использования. Это цена, по которой соседнюю землю действительно покупали. Объявления обычно висят выше на 20–40%: это ожидания продавца, а не рынок.
Охранная зона ЛЭП или газопровода, водоохранная зона, приаэродромная территория — по данным НСПД показываем, что именно пересекает участок. Отдельной строкой — доля в праве: бывает, что за «участок 10 соток» продают долю, а не землю.
Госпошлина считается по виду разрешённого использования: 700 ₽ для дачи, садоводства и ИЖС, 4 000 ₽ для остальных — люди регулярно закладывают не ту сумму. Нет границ в реестре — добавляем межевание. Итог одной строкой, в рублях.
Один экран, минута ожидания, никаких «доплатите за расширенную версию».
В отчёте нет рекомендаций «покупать» или «отказаться» — решение остаётся за вами. Мы приводим цифры и поясняем, что за ними стоит. Например, цена заметно ниже рыночной — это не признак выгоды, а повод уточнить причину у продавца: вне торгов у низкой цены обычно есть основание, и узнать его лучше до задатка.
И цену, если она известна — тогда посчитаем, как она соотносится с рынком.
Без регистрации, анкет и кодов из SMS. Или тратите отчёт из пакета, если он у вас есть.
Через минуту он на экране — можно распечатать и взять с собой на просмотр.
Приём оплаты подключается — пока отчёты открыты бесплатно, без карты.
Покупаете на банкротных торгах?
Публичное предложение снижает цену ступенями, по расписанию. Взять на первой — переплатить. Ждать до последней — остаться без лота. Весь вопрос в том, где между ними ваша цена.
Не оценка на глаз и не средняя по объявлениям, а медиана по совершённым сделкам Росреестра — в том же кадастровом квартале, где стоит участок, и по сопоставимому виду использования. База — 2,2 млн зарегистрированных сделок по 89 регионам. Объявления завышают ориентир на 20–40%, и на торгах такая ошибка стоит дорого.
Раскладываем график публичного предложения по датам и ценам и отмечаем на нём цену, при которой покупка окупается именно для вас — с учётом ваших расходов и запаса на перепродажу. Дальше следим за этапами сами: снизится до этой отметки — придёт уведомление в Telegram, обходить площадку каждое утро не нужно.
Госпошлина по виду использования, межевание при отсутствии границ, налог с учётом правила 70% кадастровой стоимости, точка безубыточности и прибыль по сценариям быстрой и обычной продажи. На выходе — ожидаемая прибыль в рублях, а не «лот интересный».
Цена входа, прибыль по сценариям продажи, точка безубыточности — по каждому лоту.
В разборе лота есть и то, что обычно выясняется уже после задатка: доля в праве вместо целого участка, охранные зоны по данным НСПД, ликвидность такой земли в районе и дело о банкротстве, к которому лот относится.
Со страницы лота на tbankrot.ru. Кадастровый номер и цену текущего этапа подтянем сами.
Реальная цена по сделкам, финмодель, риски и ограничения, график этапов публичного предложения.
Лот попадает в рабочий список: проверяю → жду снижения → готов к заявке. Telegram сообщит, когда цена дойдёт до порога.
Приём оплаты подключается — пока разборы открыты бесплатно, без карты.
Смотрите участок вне торгов?
Чтобы вы понимали, чему верить и в каких пределах.
2,2 млн зарегистрированных переходов права по 89 регионам. Медиану считаем по сделкам в том же кадастровом квартале, где расположен участок, и по сопоставимому виду использования — сравниваем с соседями, а не со средней по области. Сколько сделок легло в расчёт — видно в отчёте; если их не хватает для надёжной оценки, отчёт так и скажет, а не подставит цифру наугад.
Площадь, категория, ВРИ, кадастровая стоимость, вид права, границы участка и пересечения с зонами с особыми условиями использования.
Поиск по кадастровому номеру: проходил ли участок через банкротные торги, есть ли связанные с ним судебные споры.
Честно о границах: это не выписка ЕГРН и не заключение юриста. Мы собираем в одном месте открытые данные и считаем по ним экономику — чтобы заведомо плохие варианты отсеивались быстро и дёшево, а время и деньги на полноценную юридическую проверку уходили только туда, где до неё дошло дело. Как устроены расчёты.
Ракурс.Актив